Sofia / St Alexander Nevsky CathedralСофия / Храм-паметник „Св. Александър Невски“صوفيا / كاتدرائية القديس ألكسندر نيفسكي
Sofia / St Alexander Nevsky CathedralСофия / Храм-паметник „Св. Александър Невски“صوفيا / كاتدرائية القديس ألكسندر نيفسكي
Market report · August 2026Пазарен доклад · август 2026تقرير السوق · أغسطس 2026
Trends and statistics on the Bulgarian property market - and why it is attracting international capital. A public note from the Circle's library.Тенденции и статистика за имотния пазар в България - и защо той привлича международен капитал. Публична бележка от библиотеката на Кръга.اتجاهات وإحصاءات سوق العقار البلغاري - ولماذا يجذب رأس المال الدولي. ملاحظة عامة من مكتبة الدائرة.
Three numbers that frame the marketТри числа, които рамкират пазараثلاثة أرقام تؤطّر السوق
Corporate and personal income tax - among the lowest in the European Union, unchanged for over a decade.Корпоративен и личен подоходен данък - сред най-ниските в Европейския съюз, непроменен повече от десетилетие.ضريبة الدخل على الشركات والأفراد - من الأدنى في الاتحاد الأوروبي، دون تغيير منذ أكثر من عقد.
Bulgaria adopted the euro on 1 January 2026 - removing currency risk for international investors and compressing financing costs.България прие еврото на 1 януари 2026 г. - премахнат е валутният риск за международните инвеститори, а разходите за финансиране се свиват.اعتمدت بلغاريا اليورو في 1 يناير 2026 - ما أزال مخاطر العملة عن المستثمرين الدوليين وخفّض تكاليف التمويل.
Indicative gross yields: residential in Sofia around 5–6%; Grade A offices and logistics in the 7–8% range - ahead of most EU capitals.Индикативна брутна доходност: жилищни имоти в София около 5–6%; офиси клас А и логистика в диапазона 7–8% - над повечето столици в ЕС.عوائد إجمالية استرشادية: السكني في صوفيا نحو 5–6%؛ والمكاتب من الفئة A واللوجستيات في نطاق 7–8% - متقدمة على معظم عواصم الاتحاد الأوروبي.
The convergence gap, drawnРазликата в конвергенцията, начертанаفجوة التقارب، مرسومة
City-centre price per square metre, EU capitalsЦена на кв.м в центъра, столици в ЕСسعر المتر المربع في وسط المدينة، عواصم الاتحاد الأوروبي
Indicative asking prices, mid-2026. Sofia remains the least expensive EU capital on this list - at yields ahead of every other city on it.Индикативни офертни цени, средата на 2026 г. София остава най-достъпната столица в ЕС от списъка - при доходност над всяка от останалите.أسعار عرض استرشادية، منتصف 2026. تبقى صوفيا أقل عاصمة أوروبية كلفة في هذه القائمة - بعوائد تتقدم على كل مدينة أخرى فيها.
Sofia residential prices, indexed (2019 = 100)Жилищни цени в София, индекс (2019 = 100)أسعار المساكن في صوفيا، مؤشر (2019 = 100)
Almost a doubling in seven years - driven by incomes and end-users, not leverage.Почти удвояване за седем години - движено от доходи и крайни купувачи, не от ливъридж.ما يقارب الضعف في سبع سنوات - بدفع من الدخول والمستخدمين النهائيين، لا من الرافعة المالية.
Gross residential rental yield, EU capitalsБрутна доходност от наем, столици в ЕСالعائد الإيجاري السكني الإجمالي، عواصم الاتحاد الأوروبي
Indicative gross yields, city averages, mid-2026.Индикативна брутна доходност, средни стойности за град, средата на 2026 г.عوائد إجمالية استرشادية، متوسطات المدن، منتصف 2026.
Institutional-quality assets, at frontier valuations.Активи с институционално качество, на входни оценки.أصول بجودة مؤسسية، بتقييمات الأسواق الناشئة.
The thesis, in one sentenceТезата, в едно изречениеالأطروحة في جملة واحدة
The macro floor beneath the marketМакро основата под пазараالأرضية الاقتصادية الكلية تحت السوق
Real growth around 3% in 2025 - ahead of the euro-area average, supported by consumption, EU funds and investment.Реален ръст около 3% през 2025 г. - над средното за еврозоната, подкрепен от потребление, европейски средства и инвестиции.نمو حقيقي نحو 3% في 2025 - أعلى من متوسط منطقة اليورو، مدعوماً بالاستهلاك وصناديق الاتحاد الأوروبي والاستثمار.
Among the lowest debt ratios in the European Union - fiscal room most member states no longer have.Сред най-ниските нива на дълг в Европейския съюз - фискален буфер, който повечето държави членки вече нямат.من أدنى نسب الدين في الاتحاد الأوروبي - حيّز مالي لم يعد متاحاً لمعظم الدول الأعضاء.
Average mortgage rates among the lowest in the EU - cheap, local, deposit-funded credit behind end-user demand.Средни ипотечни лихви сред най-ниските в ЕС - евтин, местен, депозитно финансиран кредит зад търсенето от крайни купувачи.متوسط أسعار التمويل العقاري من الأدنى في الاتحاد الأوروبي - ائتمان محلي منخفض الكلفة مموَّل من الودائع يقف خلف طلب المستخدم النهائي.
The trendsТенденциитеالاتجاهات
Sofia residential prices grew at double-digit annual rates through 2024–2025 and settled into a steadier pace in early 2026, yet remain among the lowest per square metre of any EU capital. The convergence gap is the opportunity.Жилищните цени в София растяха с двуцифрен годишен темп през 2024–2025 г. и се успокоиха в началото на 2026 г., но остават сред най-ниските на квадратен метър за столица в ЕС. Разликата в конвергенцията е самата възможност.نمت أسعار المساكن في صوفيا بمعدلات سنوية من خانتين خلال 2024–2025 واستقرت على وتيرة أهدأ مطلع 2026، ومع ذلك تبقى من الأدنى للمتر المربع بين عواصم الاتحاد الأوروبي. فجوة التقارب هي الفرصة.
Rising incomes, low unemployment and mortgage rates among the lowest in the EU support end-user demand. This is not a speculative, externally-driven cycle.Растящи доходи, ниска безработица и ипотечни лихви сред най-ниските в ЕС поддържат търсенето от крайни купувачи. Това не е спекулативен, външно захранван цикъл.ارتفاع الدخول، وانخفاض البطالة، وأسعار تمويل عقاري من الأدنى في الاتحاد الأوروبي - كلها تدعم طلب المستخدم النهائي. هذه ليست دورة مضاربية مدفوعة من الخارج.
New construction in central Sofia is constrained by land, permitting and infrastructure. Quality product - offices, heritage conversions, branded residential - remains scarce.Новото строителство в централна София е ограничено от терени, разрешителни и инфраструктура. Качественият продукт - офиси, конверсии на сгради с история, брандирани жилища - остава дефицитен.البناء الجديد في وسط صوفيا مقيَّد بالأراضي والتراخيص والبنية التحتية. المنتج النوعي - المكاتب، وتحويل المباني التراثية، والسكني ذو العلامة التجارية - لا يزال نادراً.
International owners are already active in Sofia offices and retail; logistics vacancy is minimal along Corridor VIII. Institutional capital is arriving - selectively, and early.Международни собственици вече са активни в софийските офиси и търговски площи; свободните логистични площи по Коридор VIII са минимални. Институционалният капитал пристига - селективно и рано.المُلّاك الدوليون حاضرون بالفعل في مكاتب صوفيا ومراكز التجزئة؛ والشواغر اللوجستية على الممر الثامن شبه معدومة. رأس المال المؤسسي يصل - بانتقائية، ومبكراً.
Record visitor numbers and a thin stock of boutique-quality accommodation create a durable case for hospitality assets in Sofia, the mountains and the coast.Рекорден брой посетители и оскъден фонд от бутиково качество създават траен аргумент за хотелски активи в София, планините и по крайбрежието.أرقام قياسية للزوار ومخزون ضئيل من الإقامات البوتيكية الراقية يصنعان حجّة متينة لأصول الضيافة في صوفيا والجبال والساحل.
Local operators have assets and pipeline; international investors have capital and standards. The market still lacks the connective layer between the two - that is the Circle's ground.Местните оператори имат активи и pipeline; международните инвеститори - капитал и стандарти. На пазара все още липсва свързващият слой между двете - това е територията на Кръга.لدى المشغّلين المحليين الأصول وخط المشاريع؛ ولدى المستثمرين الدوليين رأس المال والمعايير. وما زال السوق يفتقر إلى الطبقة الواصلة بين الاثنين - وتلك هي أرض الدائرة.
Indicative figures as of August 2026, drawn from public statistics and market reports; verified data accompanies every specific opportunity. Nothing here is investment advice. Photograph: Plamen Agov, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons.Индикативни данни към август 2026 г., базирани на публична статистика и пазарни доклади; проверени данни придружават всяка конкретна възможност. Нищо тук не е инвестиционен съвет. Снимка: Пламен Агов, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons.أرقام استرشادية كما في أغسطس 2026، مستقاة من الإحصاءات العامة وتقارير السوق؛ وتُرفق بيانات موثّقة مع كل فرصة محددة. لا شيء هنا يُعدّ نصيحة استثمارية. الصورة: بلامين أغوف، CC BY-SA 4.0، ويكيميديا كومنز.
The full analysis - city by city, sector by sector - is read inside the Circle.Пълният анализ - град по град, сектор по сектор - се чете вътре в Кръга.التحليل الكامل - مدينةً مدينة، وقطاعاً قطاعاً - يُقرأ داخل الدائرة.
Membership is the way in.Членството е пътят навътре.العضوية هي المدخل.
MembershipЧленствоالعضوية